전세사기 최소보장제 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1 최소지원금과 선지급금 신청 정리

전세사기 최소보장제가 11월 13일부터 시행됩니다. 임차보증금의 3분의 1을 보장하는 최소지원금과 선지급금이 어떻게 계산되는지, 언제 어떤 서류로 신청하는지, 지급 뒤 반납 의무와 과태료는 무엇인지 공식 자료를 바탕으로 정리합니다.

전세사기 최소보장제와 선지급-후정산 제도의 핵심

국토교통부(장관 홍지선)는 10월 6일 열린 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 일부 개정안이 의결되어 11월 13일부터 시행 예정이라고 밝혔습니다. 이번 개정은 앞서 개정된 전세사기특별법이 위임한 사항을 정한 것으로, 임차보증금 최소보장제와 선지급-후정산 제도를 실제로 운영하는 데 필요한 산정 기준과 신청·지급 절차를 담고 있습니다.

최소보장제는 전세사기피해자가 경·공매를 마친 뒤 돌려받은 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 그 부족분을 최소지원금으로 지원하는 제도입니다. 선지급-후정산 제도는 신탁사기 등 무권계약자를 대상으로 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고, 이후 회수되는 금액을 고려해 정산하는 방식입니다.

두 제도의 공통된 기준점은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액, 즉 최소보장금이에요. 경매 배당이나 임대료 지원처럼 이미 받은 금액이 있으면 그만큼 빼고 지급되니, 본인이 지금까지 어떤 명목으로 얼마를 돌려받았는지 먼저 정리해 두면 제도를 이해하기 쉬워요.

최소지원금과 선지급금은 어떻게 계산되나

최소지원금은 최소보장금에서 다음 금액을 차감해 산정합니다.

• 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액
• 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액
• 경매차익(공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 감정가와 낙찰가 사이에서 발생하는 차액)
• 임대료 지원액

선지급금은 경·공매 등이 끝나기 전에 지급되며, 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 뺀 금액으로 산정합니다. 선지급 이후 추가로 회수되는 금액이 생기면 이를 반영해 정산할 수 있도록 했습니다.

공식 자료에 실린 가정 사례를 표로 옮기면 다음과 같습니다. 실제 지급액은 개별 회수 내역에 따라 달라지므로 계산 구조를 이해하는 용도로만 봐 주세요.

구분	가정	현행 회복액	개선 후 회복액
최소지원금	보증금 1.5억원, 경매 배당 0.2억원, 경매차익 0.1억원	배당과 경매차익을 더한 총 0.3억원	최소지원금 0.2억원을 더한 총 0.5억원
선지급금	보증금 1.5억원, 임대료 지원액 0.1억원	임대료 지원액 총 0.1억원	선지급금 0.4억원을 더한 총 0.5억원

두 사례 모두 최소보장금에서 기존 회복액을 뺀 만큼이 지급됩니다. 보증금 규모나 배당 결과가 다르면 금액도 달라지니, 자신의 사례에 그대로 대입하기보다 계산 순서를 익히는 자료로 보면 돼요.

신청 시기와 제출 서류, 지급과 반납 절차

최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁됩니다. 신청 시기는 지원금 종류와 피해주택 처리 방식에 따라 다릅니다.

• 최소지원금: 전세사기피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 외의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있습니다.
• 선지급금: 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택의 처분이 완료되기 전까지 신청합니다.

지급 신청 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 합니다. 질병이나 해외체류 등으로 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 선임해 신청하는 길도 열려 있습니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다. 부득이한 경우에는 30일 이내 범위에서 한 차례 연장이 가능합니다. 지급결정이나 지급금액에 이의가 있으면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 하면 됩니다.

지급을 받은 뒤 임차보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원까지 과태료가 부과될 수 있습니다. 나중에 보증금 일부를 돌려받게 되면 신고 시점을 놓치지 않도록 신경 써야 해요.

구분	내용
대상	전세사기특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람(선지급금은 신탁사기 등 무권계약자 대상)
지원 유형	최소지원금(경·공매 종료 후 부족분 지원), 선지급금(종료 전 선지급 후 정산)
산정 기준	임차보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금에서 기존 회복액을 차감
시행일	11월 13일
담당	지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁
유의사항	지급 뒤 보증금 회수 시 신고·반납 의무, 미반납 시 과태료

아직 피해자 결정을 받지 않았다면 거주지 관할 시･도에 피해자 결정 신청을 할 수 있고, 위원회 의결을 거쳐 피해자로 결정된 뒤 지원대책 안내를 받게 됩니다. 위원회가 최종 결정한 전세사기피해자등은 누적 41,559건에 이릅니다.

전세사기 최소보장제 관련 자주 묻는 질문

전세사기피해자로 결정되지 않았는데 최소지원금을 받을 수 있나요?

최소보장제는 전세사기특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람을 전제로 합니다. 아직 결정을 받지 않았다면 거주지 관할 시･도에 피해자 결정 신청을 먼저 해야 해요. 결정 요건과 심의 절차는 개별 사정에 따라 달라지므로 공식 공고에서 확인해 주세요.

경매가 끝나지 않았는데 미리 받을 수 있나요?

일반적인 최소지원금은 경·공매 종료 뒤 피해회복금액이 확정된 다음에 신청합니다. 경·공매 종료 전에 지급되는 선지급금은 신탁사기 등 무권계약자를 대상으로 한 제도이므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지에 따라 신청 시기가 달라져요.

지급받은 뒤 보증금 일부를 돌려받으면 어떻게 되나요?

반납 사유에 해당하므로 그 사실을 신고하고 해당 금액을 돌려줘야 합니다. 반납 기한을 넘기면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원까지 과태료 대상이 돼요.

지급 결정에 불만이 있으면 어떻게 하나요?

결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 기한이 짧으니 통지를 받으면 내용을 바로 확인하고 필요한 자료를 준비해 두세요.

전세사기 최소보장제 신청 전 반드시 확인할 사항

• 전세사기피해자 결정을 받았는지, 결정문을 보관하고 있는지 확인합니다.
• 본인 사례가 최소지원금 대상인지, 선지급금 대상(신탁사기 등 무권계약자)인지 구분해 둡니다.
• 경매 배당, 경매차익, 임대료 지원 등 지금까지 받은 회복액을 명목별로 정리해 두세요.
• 피해주택의 경·공매 또는 LH 매입 진행 단계를 파악해 신청 가능 시점을 가늠해 봅니다.
• 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 등 제출 서류를 미리 발급받아 둡니다.
• 시행일 이후 세부 서식과 접수 창구가 정식 공고되는지 정부와 운영기관의 공식 안내를 확인해 주세요.

전세사기 최소보장제 시행 이후 피해자가 준비할 것

전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 시행되며, 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 부족분을 채워 주는 구조입니다. 지금 할 수 있는 준비는 피해자 결정 여부 확인, 회복액 내역 정리, 제출 서류 준비 세 가지예요. 신청 시기와 산정 방식은 피해주택의 처리 단계에 따라 달라지므로, 본인 상황에 맞는 절차는 운영기관에 직접 문의해 보세요. 산정 기준이나 서식은 시행 과정에서 보완될 수 있으니 최종 내용은 정부와 운영기관의 공식 공고로 확인하시기 바랍니다.